La vivienda, lejos de la burbuja en 21 de los municipios más poblados

La vivienda, lejos de la burbuja en 21 de los municipios más poblados

La evolución del segmento residencial tras la crisis ha sido dispar, con una más pronta recuperación en los principales centros urbanos, tanto de transacciones como de precios. Esto ha sido así a lo largo de 2018 y este buen comportamiento de la demanda ha comenzado a generar los primeros incrementos de precio en zonas que, hasta la fecha, seguían estancadas en valores mínimos, pero todavía hay mercados sin recuperación. Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa afirma que “una cosa es el avance medio agregado que se registra a nivel nacional y otra muy distinta la evolución concreta que presentan los precios inmobiliarios en cada provincia y localidad.

Los precios, muestran un comportamiento geográficamente heterogéneo, con las principales áreas metropolitanas protagonizando los mayores incrementos. Fuera de éstas y de los territorios costeros e insulares, los precios continúan estables en niveles mínimos, mostrando acaso tímidas variaciones positivas. Incluso dentro de municipios, la diferencia entre distritos o barrios es a menudo sustancial”.

Según la estadística de Tinsa procedente de tasaciones, hasta 21 municipios, es decir, el 13% de los 167 municipios de más de 40.000 habitantes existentes en España (la muestra incluye las dos capitales, Teruel y Soria, que no alcanzan ese nivel de población) ha tenido un incremento en el precio nulo o inferior al 2% desde sus mínimos postcrisis. Un 28% de los municipios se habría apreciado menos de un 5% desde su suelo. Entre las capitales, Teruel, Lugo y Orense registraban su valor mínimo en el tercer trimestre de 2018, es decir, aún no han mostrado signos de cambio de tendencia. Otras capitales, como Cáceres, Huesca y Soria, muestran una recuperación prácticamente insignificante.

Hay ciudades que en el tercer trimestre todavía registraban su valor mínimo desde que estalló la crisis, como Alcoy y Elda (Alicante), Ponferrada (León), Puertollano (Ciudad Real), Santiago de Compostela (A Coruña), Talavera de la Reina (Toledo), Torrelavega (Cantabria) y Vila-Real (Castellón).

Con recuperación inferior al 2% encontraríamos algunas ciudades andaluzas como Dos Hermanas y Utrera (Sevilla), Lucena (Córdoba) y Roquetas de Mar (Almería), además de Molina de Segura, en Murcia.

Mínima variación

Según Tinsa, si analizamos la variación en el precio de la vivienda desde el valor mínimo post crisis en cada una de las capitales y municipios con más de 40.000 habitantes, se observa una variación de entre 0-2% en 21 de ellos, y de entre un 2% y un 5% en otros 26, de modo que son 47 los municipios que se han recuperado menos de un 5% desde sus mínimos, es decir, un 28% de los 167 municipios analizados en la muestra de municipios más poblados.

Una variación al alza del precio entre un 5 y un 10% se puede apreciar en 26 municipios, siendo el tramo más numeroso (con un total de 35 localidades) el que muestra un crecimiento desde mínimos de entre el 10 y un 20%. El grupo de los que ya habrían recuperado entre un 20 y un 30% de su valor está formado por 26 municipios. Entre un 30 y un 40% de apreciación registraban en el tercer trimestre otros 21 municipios. Solo en 12 la recuperación desde sus mínimos postcrisis supera el 40%.

Si analizamos los otros mercados en recuperación, según Tinsa, la mayor parte de estos municipios se encuentra en la proximidad de capitales con un mercado más dinámico. Así, las áreas de influencia de capitales como Barcelona, Madrid, Málaga, Palma de Mallorca, Alicante o Valencia, todas ellas registran según Tinsa una recuperación de valor desde mínimos post-crisis superior al 20%, concentran las ciudades secundarias con mayores subidas. Si se analizan los precios medios de vivienda terminada en las capitales de provincia españolas y en ciudades secundarias de más de 40.000 habitantes (167 municipios en total), se observa que más de un 43% registra una recuperación de valor inferior al 10% y más de dos terceras partes no superarían un incremento acumulado desde mínimos del 20%.

La concentración de municipios con recuperación de valor notable alrededor de Madrid y Barcelona, en las áreas de influencia de las principales ciudades levantinas (Málaga, Alicante y Valencia) y en los dos archipiélagos es patente. Las doce ciudades no capitales de más de 40.000 habitantes con mayor encarecimiento acumulado se ubican en la periferia de Barcelona (Hospitalet de Llobregat, Sant Boi, Sabadell, Gavá, Sant Feliu de Llobregat, Cornellá, Sant Cugat, Castelldefels y Terrassa) y en territorios insulares (Arona y Adeje, Tenerife), e Ibiza.

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